Gayrimenkul Sektöründe Fiyatlar Neden Artıyor?

Son 3-4 senedir hem konjonktürel anlamda belirsizlik hem de inşaat maliyetleri güçlü yükseliş gösterdiler. Bir de pademinden dolayı para arzının genişlemesiyle paralel emtia fiyatlarındaki artışın etkisiyle, Ocak ayından bu yana o kısımda da %65’ler civarında döviz bazında artışlar oluştu.

Sonuçta, yeni bir projeye başlarken bütçe yapılamamasından veya yapılan bütçenin sürekli revize edilmesinden dolayı gayrimenkul sektörü açısından fiyatlama yapmak günden güne zorlaştı.

Yeni maliyetlerle fiyatlama yapılsa da, fiyatları talep belirliyor, o yönde bir talep olmuyorsa bu da yeni projelere başlama konusunda tüm sektörü kararsız bırakıyor. Zaten bu rakamlar son 3-4 yıldır TÜİK’in ruhsat ve iskan rakamlarına bakıldığında ‘Yapı İzin İstatistikleri’ başlığı altında  gözlenebiliyor.

Yeni inşaat ruhsatı alımında ciddi düşüş var. Pandemiye özel yoğun talebin olduğu yerlerde kısıtlı da olsa iş devam ediyor.

TÜİK’in yapı maliyet endeksi geçtiğimiz yıl %27 civarı arttı, bu oran nitelikli konutlara gelindiğinde ve şehir merkezine girildiğinde %40’ın üzerine çıkabiliyor.

Geçen yıldan önce de yüksek bir artış vardı, bu hem kurun hem de enflasyonun etkisi, fakat bu sene Ocak’tan itibaren çılgın bir artış var diyebiliriz. İnşaat sektörü hep demirle eşleştirilir, tüm elektrik malzemeleri bakır esaslıdır veya cepheler alüminyumdur gibi, aslında emtiayı çok yoğun kullanan bir sektör, mekanik aksamlar da dahil hep emtia.. Dövizle birlikte %65-70 artan bir piyasa.

Ocak’tan bu yana döviz artışı da düşünülürse TL bazında çıkan rakamlar ortada. Bu tabi bütün dünyada artıyor şu an, dolayısıyla asıl zorlayıcı olan orası, yeni yapılan konutların fiyatları maliyet artışından dolayı çok daha yüksek olacak, bu yüksek fiyatlardan yeni yapılan konuta ne kadar talep olur bilinmiyor, diğer taraftan konut temel bir ihtiyaç, insanlar barınma ihtiyacı var.

İnşaat sektörünün inovatif çözümler geliştirmesi gerekiyor gibi görünüyor. Pandemide ihtiyaçlar farklılaştı ama tüm dünyada baktığımızda alım gücünde çok ciddi bir erime var ve enflasyon da böyle devam edeceği için erime de devam edecek gibi görünüyor.

Pandemide insanların talepleri revize oldu, sadece doğayla iç içe, terası, balkonu, bahçesi olan, ofis alanı olan, daha büyük metrekareli yerlere talep oluştu, sadece İstanbul’da değil tüm Türkiye’de.

Burada da arz maalesef az, çünkü düşük imarlı arsa ülkemizde çok fazla değil. Bu tarz evler, villa olmasa bile, düşük imarlı yerlerde yapılabiliyor dolayısıyla talebin çok fakat hammadden yani arsa arzın az.

Açıkçası artması da çok mümkün olmayan bir arsa çeşidi düşük imarlı arsa. Bu da yine konut fiyatlarını yukarı çekebilecek etkenlerden biri.

Pandemiyle birlikte gözlemlenen en belirgin değişiklik de insanların arsa alımına ve doğayla iç içe bölgelere yaptığı yatırımlardan dolayı bu segmentte de yükselen fiyatlar.

Bu konulara değindikten sonra, pandeminin ardından son 1 yılı kapsayan fiyat artışı tablolarına bakalım istedim.