Ev sahiplerinin yaşadığı enflasyon TÜİK’e göre %65’ler civarında ENAG’a göre %140’lar civarında, ama buna rağmen konutların kira artışları sadece %30’larda.
Peki nasıl oluyor? Yıldan yıla enflasyon rakamlara göre %60’lar civarındayken kiralardaki artış TÜİK’e bağlı olarak neden %30‘larda hesaplanıyor? İşin sırrı 12 aylık TÜFE ortalamasında saklı. Bu bir çeşit hareketli ortalama, 12 aylık enflasyonun ortalaması %30 ise o zaman ortaya çıkan durum, enflasyon %60 ama kiraya yapılacak artış %30. Galiba iki taraf da haklı gibi ama bana kalırsa ev sahipleri sanki biraz daha haklılar.
Unutmayalım ki durum bu sene için geçerli, bir de önümüzdeki yıl ne olacak desek?
Farzımuhal birdenbire doğal gaz ve petrol fiyatları onda birine düşse, dünyada tedarik zincirleri tekrar güzelce çalışmaya başlasa, dolar da tepetaklak olsa fiyatlar fren yapsa ve Türkiye’nin enflasyonu bir sonraki yıl için %10’lara düşse bu defa ne olacak onu da söyleyelim. Bu senaryoya göre Nisan ayına geldiğimizde enflasyon %10 fakat ortalama TÜFE belki de %40-%50 olacak, o zaman da kiracılar isyan edecek. ‘’Nasıl olur! Geçen seneden bu seneye kadar enflasyon %10 iken TÜFE ortalamasını almak kiracılar için haksızlık değil mi?’ diyecekler.
İşte bizim buradaki haklı veya haksız tartışmasını başlatan soru:
Yıldan yıla TÜFE mi alacağız, ortalama mı alacağız?
Önümüzdeki 2-3 yılda fiyatlar muhtemelen nereye gider?
Bunun cevabını elimizdeki verilere bakarak yanıtlamaya çalışalım. Her şeyden önce talepten bahsetmek gerek. Konut piyasasında talebin bir numaralı itici gücü demografik faktörlerdir, toplumdaki nüfus artışı, evlenme boşanma vs. Demografik faktörler bir transatlantik gibidir, çok yavaş hareket eder, çok yavaş manevra yapar. Bizim de mevcut nüfusumuza göre, nüfus artışımıza göre talep öyle birden bire gaz kesecek bir durumda değil. Öyleyse önümüzdeki birkaç yıllık dönemde bile konut talebi bu faktörlerin etkisi altında güçlü kalmaya devam edecek.
Diğer tarafta arz var. Maalesef maliyet artışı var. Türkiye ne yazık ki yüksek bir enflasyon sürecine girmiş durumda, hemen pozitife dönmesi beklenmiyor. Yeni konut başlangıçları, imalatlar nasıl olur? Aslında maliyetlerdeki bu artış inşaat geliştiren müteahhitlerin reel sermayelerinde ciddi bir kayba sebep oldu, yani onların yeni projeye başlayıp yürütme gücünü de zayıflattı. Öyle olunca önümüzdeki dönemlerde yeni konut başlangıçları ve ruhsatlarının da azalmaya başlayacağını, üretim tarafında bir darboğazla karşılaşacağımızı söyleyebiliriz.
Tüm bunları düşününce fiyatların yukarıya gitmekten başka şansı kalmıyor, tabi fiyatlar derken reel fiyatlarını ifade ediyoruz, yani enflasyonun üzerinde bir fiyat artışıyla karşılaşmamız kaçınılmaz gibi görünüyor.
Fiyatlarda ve kiralardaki artış enflasyonla uyumlu mu?
Bakalım fiyatlarda ne kadar artış var. Merkez Bankası açıkladı, Şubat ayı itibari ile konut fiyatlarında yıllık artış %96, öbür taraftan Bahçeşehir Üniversitesi de bir açıklama yaptı, onların açıkladığı artış %136 oldu ki ölçümlerde 30- 40 puanlık fark var. Biz Merkez Bankası’ndan gidelim. Konut fiyatında %96 artış var, tüketici fiyatlarında %60 küsur artış var. Konut fiyatları enflasyonun üzerinde artmış görünüyor, ama öbür taraftan konut bir üretim nesnesi de olduğu için bir de Yurtiçi ÜFE var, Son veri Yurtiçi Üretici Fiyatları %105 artmış. İnşaat maliyetleri, malzeme maliyeti %110 artmış.
Bu rakamları bir araya getirelim, konut fiyatlarına %96 artış var, inşaat maliyetlerinde %90 artış var, malzeme maliyetlerinde %110 artış var, demek ki konut fiyatlarındaki artış TÜFE’nin üzerine ama üretici fiyatları enflasyonu, yani bir başka enflasyon göstergesi ile de uyumlu görünüyor. O zaman diyebiliriz ki, fiyatlar üretici enflasyonu ile uyumlu. Kiralara bakalım. Kiralarla ilgili BETAM’ın verilerine bakarsak, son açıklanan verilere göre %85 artış var. Dikkat edelim fiyatların gerisinde kalmış kiralar. Bu da bizim gözlemlediğimiz ve teyit edebileceğimiz bir bilgi, çünkü konut tarafında düşük faiz ortamında varlık ve serveti koruyabilmek için somut varlıklara kaçış hareketi bir şekilde serveti koruma amaçlı konut talebini de kuvvetlendirmiş oldu, öyle olunca da konut fiyatlarındaki artışın önemli bir bölümünü enflasyondan kaçış hareketi oluşturduğu diyebiliriz. Bu sebeple de fiyatların kiralardan daha yüksek artmasının normal olduğunu söyleyebiliriz.
Arz tarafında piyasaya yeterli ürün sunamadığımız için hem fiyatların hem kiraların ölçülen enflasyonun üzerinde artması normal olduğu gibi, fiyatların kiraların da üzerinde artmış olması TL varlıklardan kaçıp, somut varlıklara yönelme eyleminin doğal bir sonucu olarak da görebiliriz.
Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %87,91aylık %5,82 arttı.
En son Mart ayı konut satışları ilan edildi. 134.000 konut satışı gerçekleşti. Bir bakalım; Ocak 88.000, Şubat 98.000 ve Mart 134.000. Demek ki Şubat Ocak’tan, Mart da Şubat’tan daha iyi olduysa😊 Acaba Nisan Mart’tan da mı daha iyi olacak? 😊
Geçtiğimiz yıllarda öyle bir şey söylenmişti, bakın daha iyi olacak diye ama hayır öyle olmayacak çünkü Mart ayında son 10 yılın en çok satış yapılan Mart ayı oldu, zirveye oturdu. Nisan ayından itibaren hem ramazan etkisi hem de Türk Lirası varlıklardan somut varlıklara kaçışta herkes parasına belli bir varlığa park ettiği için bundan sonra gayrimenkul piyasasında işlem biraz daha yavaşlar tahmini yapabiliriz. Rakamlar açıklandığında bakar, yanlış tahminse, arada yanlış tahmin etme hakkımızı kullanmış oluruz.
Fiyatlardan bahsetmiştik, Merkez Bankası %96 açıkladı, buna göre Şubat ayında %96 yıldan yıla, bir önceki aya göreyse %13,5 artış var, aslında bunlarda Türkiye’nin yaşadığı her ay %15- %15 artan enflasyon oranları ile uyumlu göstergeler. Diğer taraftan Bahçeşehir Üniversitesi ekonomik araştırmalar birimi Mart ayı için %134 fiyat artışı açıkladı. Bakalım bu fiyat artışlarına gerek Merkez Bankası gerek BETAM ‘da neler var, yine klasik Antalya Muğla grubu %117’ ye ulaştı, hep konuşuyoruz, BETAM ise İstanbul’daki konut fiyat artışına %159, gerçekten uçuk rakamlar, ama esas sürpriz yapan Mersin %173.
O da çok dikkat çekici, yani bazı noktalarda fiyat artışları artık aldı başını gidiyor diyebiliriz.
Daha önce de belirttiğim gibi önümüzdeki dönemlerde talebin görece güçlü devam etmesi, maliyet enflasyonunun yine güçlü bir şekilde sürmesi, maliyet enflasyonu dolayısıyla geliştiricilerin sermayelerini reel anlamda erimesi ve yeni arz başlangıçlarının zayıflamasıyla birlikte bir dar boğaza doğru, belki barınma krizine doğru yavaş yavaş gidiyoruz gibi bir tablo var. Açıkçası önümüzdeki günler konut piyasası için pek de parlak sinyaller vermiyor diyebiliriz.
Yine derlememizin sonuna geldik. Bir sonraki sayıda görüşmek üzere 🙂
Fulya
Kaynaklar
TÜİK, ENAG, TCMB, İstanbul Gayrimenkul Değerleme, sahibinden.com, Betam
İllüstrasyon
Otto Dettmer, @theeconomistUSA
