Piyasa Döngüsü

Ülkemizde, konut fiyatlarının tüketim ve konut yatırımları üzerinde bir etkisi olmamakla beraber para politikası direkt olarak konut fiyatlarını şekillendirir.

Türkiye’de değer tespiti yaparken bu gerçeği bilmek ve piyasayı iyi okumak önemlidir çünkü; fiyatların piyasanın ve ekonominin temelleriyle açıklanamayacak bir hızda artması bize ileride sebep olacağı mutlak bir finansal krizi işaret edecektir.

Konut fiyat endeksini, konut değerleme raporlarında tespit edilen fiyatları baz alarak TCMB üretir. Gayrimenkul piyasalarındaki fiyat hareketlilikleri ve finansal kriz riski arasındaki ilişki gayrimenkul fiyat endekslerinde gözlemlenen gelişmelerden yola çıkılarak ortaya konulur.

Gayrimenkulde piyasa döngüsü 4 aşamadan ibarettir.

İyileşme   Boşluk oranlarının azaltılması, daha dengeli kira değer artışı ve kapitalizasyon oranlarının stabilize edilebilmesi açısından arz-talep dengesinin sağlanmaya çalışılması yoluyla piyasa koşulları dengelenmeye çalışılır.

Genişleme   Talep güçlenir; düşük boşluk oranları, kira değerlerindeki büyüme ve düşük kapitalizasyon oranlarını beraberinde getiren güçlü piyasa koşulları ortaya çıkar.

Arz Fazlası   Boşluk oranlarının artması, kira değerlerinin artışında yavaşlama ve kapitalizasyon oranlarının artması sonucunu doğuran arz-talep dengesi ve serbest piyasa koşulları ile tanımlanan fazdır.

Küçülme   Talebin çok düşük ancak bundan önceki iki aşama sonucunda ilave stok ile arzın çok fazla olduğu periyottur. Bu aşamada genellikle boşluk oranlarının yüksek olduğu, bununla ilişkili olarak kira değerlerinin düştüğü ve kapitalizasyon oranlarının yüksek olarak gerçekleştiği dönemdir.

Büyüyen ekonomilerde bolca anlatılan hikayedir gayrimenkulün gelecekte değerinin ne kadar artacağı.

Pazar hacminin büyümesi yavaşladığında bizim gibi çalkantılı ekonomilerde mülkü gelecekteki değeri ile satmak zorlaşır, değer odağı olabildiğince bugüne çekilir, bu nedenle fiyat düzeltmesi başlar.

İçinde bulunduğumuz dönem, gayrimenkul için satarken kazanma zamanı. Bugünkü mevduat faizi ortamında alıcıların fırsat maliyeti bu kadar yükselmişken malını satmak isteyen satıcılar, piyasa kurallarını kabul edip gerçekten alıcı adaylarına alırken kazandıklarını hissettirdikleri fiyat seviyelerine konsolide olduklarında, inişli çıkışlı ve zaman zaman dopingli bir ekonomide kumar oynamaktansa, hali hazırda yüksek karda olduğu anda hızlıca nakite dönmeyi başarır.