Örneğin demir fiyatları ton başına 2500 liralardan 7500 liralara çıkmış durumda, aynı durum çelik, çimento gibi birçok diğer inşaat kalemlerinde de aynı şekilde görülebilir. TÜİK’ten alınan sayısal verilere bakıldığında 2021 yılının başından itibaren fiyatlarda bir artış söz konusu ve özellikle son 3 ayda daha da yüksek.

Burada bir noktaya daha değinmekte yarar var, eskiden bu artışlar kurlar üzerinden değerlendirilirken, son dönemde hammaddeye gelen artış bu fiyatları etkiledi. Tüm dünyada EMTİA fiyatlarındaki artış da bunun üzerine ekledi. Diğer bir etkense yurtiçinde yapılan üretimin yurtdışına ihraç edilmesi ve bunun da yurtiçinde hammadde problemi oluşturması.

Yani özetle;

Dünya genelinde EMTIA fiyatlarındaki artış

Yurtiçi hammadde üretiminin ihraç edilmesi

Kurdaki yukarı yönlü hareket

 

Fiyatlardaki bu artış devam edecek mi?

Piyasadaki beklenti Haziran ayında bu artışın biraz frenleneceği yönünde, yani artış devam edecek fakat artışın miktarı kendi içerisinde daha az olacak. Mayıs ayından daha düşük bir veri bekleniyor fakat genel olarak fiyatlarda düşüş beklenmiyor.

Peki konut piyasasından ne bekliyoruz onu da değerlendirelim;

Son günlerde yayınlanan rapor ve veriler ışığında duruma bakalım ve fiyatlar nereye gidecek, artış sürecek mi, katlanarak mı gidecek yoksa bir yavaşlama mı olacak, enflasyon karşısında bir gerileme mi yaşanacak anlamaya çalışalım. TÜİK’in Merkez Bankası’nın, Türkiye Müteahhitler Birliği’nin açıklamalarını veri olarak alarak ilerleyelim.

Türkiye İstatistik Kurumu her ay konut satış verilerini açıklar, Türkiye genelinde oradan konut satışlarında bir artış var mı yok mu izlemek mümkün. Bazı dönemlerde çok yüksek artışlar olur bu da bizim için özellikle fiyat tarafındaki gelişmeleri anlayabilmek için önemlidir, çünkü bir ürünün talebi artarsa fiyatı da artar, eğer arz talebe paralel olarak artmıyorsa.

TÜİK’de bulunan grafiğe bakalım;

İlginç bir eğilim var, yıllık bazda bir azalma var, zaten birçok haber sitesi de buna değindi. Geçen yılın Haziran ayına göre %29 azaldı dendi. Oysa sizin de gördüğünüz gibi Haziran ayında geçen aylara göre belirgin bir artış var. Bir önceki ayın iki katından da fazla, pandemiden dolayı kapanma oldu diyelim, ondan öncesine de bakarsak geçen yılın Temmuz ayından başlayarak bir iniş var rakamlarda.

Geçtiğimiz kış gerçekten piyasa çok hareketsizdi ve buna paralel olarak fiyat artışları hafiflemişti, ama yine grafiğe bakarsak geçen yaz aslında Türkiye’de bir patlama yaşandı, Temmuz 2020 barına bakarsanız en yüksek noktayı gösteriyor. Kayıtlı verilere göre, bu sadece son 3 yılın değil Cumhuriyet tarihinin en yüksek satış adedi oldu. Bu nedenle, bu talepten dolayı emlak fiyatlarında da doğal olarak bir patlama yaşandı.

İşte Merkez Bankası’nın fiyatlarda gerçekleşen artış tespiti.

Bu geçen yaz yaşanan talep patlamasından kaynaklandı. Hiç olmayacak konutlar, hiç olmayacak fiyatlara alıcı buldu.

O zaman yanıt aramamız gereken soru neydi? TCMB’nin arttı dediği fiyatlar önümüzdeki dönemlerde artmaya devam eder mi?

Enflasyon Türkiye’de kaç %17, gördüğümüz gibi enflasyonun çok üzerinde bir konut enflasyonundan bahsediyoruz. Enflasyonu kaça katlayabilir emlak fiyatları onun da arasında bir orantı olması gerek normal koşullarda. Fakat diğer yandan iktisatta arz ve talep esastır. Eğer talep artarken arz artmıyorsa fiyatlarda bir yükseliş kaçınılmazdır. Eğer önümüzdeki dönemde geçen Haziran’da olduğu gibi yükseliş devam ederse, fiyatlardaki artışın devam edeceğini söyleyebiliriz.

Bunun arkasında hükümetin geçen yaz izlediği kamu bankaları aracılığıyla düşük faiz politikası olduğunu söyleyebiliriz. Biliyorsunuz geçen yaz kamu bankaları 0,64 gibi çok düşük bir oranla birinci el konuta kredi kullandırdı ve yüzbinlerce insan “bu fırsatı kaçırmayalım enflasyon karşında ödeyeceğim rakam komik kalır ilerde” diye düşünerek, belki ikinci konutu bile aldı, söylediğimiz gibi fiyatlar patladı.

Diğer yandan Türkiye genç bir nüfus, her sene 500,000+ çift evleniyor ve yaklaşık 125,000 çift boşanıyor ve bunlar yaklaşık 700-750.000 konut talebini doğal olarak yaratıyor, en kötü dönemde bile Türkiye’de 750.000 organik konut talebi zaten var. Onun üzerine eğitim için şehir değiştirenleri, iş için şehir değiştirenleri, Suriye’den, Afganistan’dan gelen 3-4 milyon göçmeni piyasaya sokarsak, en zorlu dönemlerde bile nüfus dinamikleri dolayısıyla bir konut talebinin olduğunu gözlemleyebiliriz. Bunun üzerine konut kredisi faiz indirimini de eklediğinizde, konut fiyatları içinden çıkılmaz bir hal alıyor.

Şu anda öyle bir dönemde değiliz, bu geçen yazdı. Şu anda faizler yüksek, %1,70’le konut kredisi kullandıran bankalar var. Astronomik bir bütçe gerekiyor 5-10 yılın sonunda.

Ama ekonomi biraz canlanırsa … YA DA …. VEYA … Hükümet ekonomiyi canlandırmak için kredi faizlerinde indirim yaparsa, o zaman zaten artmakta olan konut fiyatları ne hale gelir??? Bence bunu siz yanıtlayın.

Peki bu ne zaman olur? Çünkü herkes bunu öngörmek istiyor, konut almak isteyenler bu gerçekleşmeden hareket etmek istiyor, satmak isteyenlerse yükselişe geçip geçmeyeceğini merak ediyorlar.

Hükümet ne zaman kredi faizlerinde indirime gidiyor? Geçtiğimiz yıllara bakalım. Bu devletin kullandığı bir algoritma mıdır? Bunun bir zamanı var mıdır? Bunun yapılmasında gerçekleşmesi istenen bir durum var mıdır?

2017 yılında Başkanlık Referandumundan hemen önce Kredi Garanti Fonu yoluyla 250 Milyar TL üzerinde yeni bir kredi imkânı yaratılmıştı, o da Türkiye ekonomisinde bir büyüme yaratmış ve 2017 yılında Türkiye %7,2 büyümüş ve Çin’den sonra dünyanın en hızlı büyüyen 2. Ekonomisi olmuş, bunun sayesinde referandumdan istenen sonuç çıkmıştı. Sonra? 2018 yılında devam etmiş miydi? Evet etmişti çünkü 2018 Haziran ayında da başkanlık ve milletvekilliği seçimleri vardı. Peki sonuç ne oldu? Bir zafer daha.

Hükümet şunu biliyor, krediyi piyasaya sürdüğü dönemlerde ekonomi gerçekten canlanıyor, kısa bir dönem için, dopingli bile olsa, iyimser bir atmosfer oluşuyor, seçimlerde istenen sonuçlar alınıyor.

Şimdi önümüzdeki dönemlerde seçimlerin tarihi 2023 yılı, fakat bazı göstergeler 2022 yılında yapılabileceğini de söylemiyor değil. Bunların başındaysa uluslararası ajans Reuters’in Ankara olarak geçtiği bir haber geliyor, haberi ismini açıklamadığı 6 ayrı hükümet kaynağına dayandırdı. Haber şöyleydi; Hükümet krediye dayalı bir büyüme sekansı yaratmak için yeni bir plan/program üzerinde çalışıyor.

Aynı 2017 ve 2018’de olduğu gibi diyebilir miyiz? Geçen yaz olduğu gibi diyebilir miyiz? Diyebiliriz.

Bunun koşulları nedir, önce kamu bankalarına sermaye enjekte edilir, 2020 yılının Mayıs ayında da yapılmıştı, Haziran’da 0,64 faizli konut kredileri dağıtılmaya başlanmıştı. Reuters’in iddiasına göre aynı şey yeniden yapılmaya hazırlanılıyor. Önce sermaye konacak, sonra ekonomiyi canlandırmak için kredi paketi açıklanacak. Eğer 2022 yılındaysa seçim, bu krediye dayalı büyüme programının gündeme alındığını belki sonbahar gibi görebiliriz.

Böyle bir program uygulanırsa, belki bu seçimlerde işe yarar, ama gayrimenkul almak isteyenler için bir hüsran da yaratabilir, geçen yaz olduğu gibi talep patlaması yaşandığında zaten %30’larda artış göstermiş olan fiyatlar çok da hoş olmayan bir noktaya ilerleyebilir.

Bakalım önümüzdeki dönemlerde neler olacak, izleyip hep beraber bu değerlendirmelerimiz ne kadar yerinde göreceğiz.